Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"

ЯК ЖИТИ ОСББ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ 2015 Р.?

З 1 липня 2015 р. набув чинності Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". У цьому матеріалі коротко розглянемо основні питання, які у зв’язку з новим Законом турбують вже функціонуючі ОСББ.

1. КОЛИ ВАРТО ВИКОНАТИ ПРИВЕДЕННЯ СТАТУТУ ОСББ ВІДПОВІДНО ДО НОВОГО ЗАКОНУ?

Пунктом 3 "Прикінцевих і перехідних положень" Закону передбачено, що “статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.”

Закон не встановлює жодних кінцевих строків для приведення статутів у відповідність до нового законодавства. Тобто, ОСББ не обмежене жодними строками і може внести необхідні зміни до свого статуту в будь-який час, коли вважатиме це за необхідне. Однак, з огляду на те, що статут конкретного ОСББ має відповідати Типовому статуту (ч.1 ст.7 закону про ОСББ), а наразі нова редакція Типового статуту не затверджена, то рекомендуємо дочекатися нової редакції, і лише потім проводити загальні збори, на яких затверджувати нову редакцію свого статуту.

2. ЯК ПРОВОДИТИ ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ?

Отже, загалом слід і надалі керуватися чинним статутом конкретного ОСББ. Але давайте подивимося, в чому чинні статути ОСББ (за основу візьмемо чинний Типовий статут) суперечать новоприйнятому закону:

1) Членство. Зміни до закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” скасували поняття “членства” в ОСББ, передбачивши рівну участь у справах ОСББ всіх співвласників багатоквартирного будинку. Згідно з цими змінами, участь у загальних зборах і голосуванні можуть брати всі співвласники, незалежно від колишнього “членства”. Отже, на загальні збори слід запросити ВСІХ співвласників багатоквартирного будинку.

2) Кворум. Закон більше не передбачає “кворуму” на загальних зборах для прийняття рішень: скільки би співвласників не прийшло - загальні збори є правомочними, і голосування проводиться.

3) Підрахунок голосів. Закон не випадково скасував поняття кворуму - адже натомість він вимагає рахувати голоси не від “кворуму”, а від загальної кількості голосів співвласників (ч.14 ст.10 закону про ОСББ). За загальним правилом, рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше половини голосів усіх співвласників. Кваліфікована більшість у 2/3 голосів усіх співвласників передбачена для таких питань:

• визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників,
• порядок управління та користування спільним майном,
• передача у користування фізичним та юридичним особам спільного майна,
• реконструкція та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд.

4) Розподіл голосів. Закон передбачає розподіл голосів пропорційно площі, що належить співвласникам. Однак при цьому передбачає, що статутом ОСББ може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Тобто, щодо того, як рахувати голоси - за площами, за кількістю співвласників, за кількістю квартир тощо - керуємося своїм чинним статутом.

5) Письмове опитування. Якщо раніше письмове опитування було лише необов’язковою можливістю, передбаченою лише Типовим статутом (і з невизначеним порядком проведення), то тепер воно є обов’язковим згідно з законом. Зміни до закону про ОСББ (ч.15 ст.10 закону про ОСББ) передбачили, що письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах, проводиться обов’язково, якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не було набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти". На проведення опитування дається 15 днів. Звернемо увагу, що для ЗАГАЛЬНИХ зборів порядку письмового опитування закон не визначає. На нашу думку, це дозволяє використовувати порядок проведення письмового опитування, передбачений чинним статутом конкретного ОСББ (якщо він дійсно визначений статутом) - з урахуванням наведених вище застережень щодо “членства”, “кворуму” і порядку визначення кількості голосів. А тим ОСББ, які не мають визначеного статутом порядку письмового опитування, рекомендуємо - в порядку аналогії - використовувати правила проведення письмового опитування, передбачені статтею 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (як для будинків без ОСББ).

СТВОРЕННЯ ОСББ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ 2015 РОКУ

З 1 липня набув чинності Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". У цьому матеріалі розглянемо основні питання, які стосуються створення нових ОСББ після цієї дати.

1. ЯКИМ МАЄ БУТИ СТАТУТ НОВОСТВОРЮВАНОГО ОСББ?

Відповідно до ст.7 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" (з урахуванням змін, внесених Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"), "статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства".

Типовий статут, затверджений наказом Держжитлокомунгоспу № 141 від 27.08.2003р., вже не відповідає Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" з урахуванням внесених до нього змін (докладніше див. [посилання на перший матеріал для існуючих ОСББ]). При цьому нова редакція Типового статуту досі не затверджена.

Тому, якщо при створенні нового ОСББ після 1 липня затвердити статут відповідно до чинного Типового статуту, це не відповідатиме закону про ОСББ. Якщо ж після 1 липня затвердити на установчих зборах статут, який відповідатиме закону, то він не відповідатиме Типовому статуту. Звісно, закон має вищу юридичну силу порівняно з наказом Держжитлокомунгоспу. Однак на практиці можна спрогнозувати, що в обох випадках недоброзичливці новоствореного ОСББ отримують формальний привід оскаржувати зміст статуту і навіть правомірність створення самого ОСББ.

Тому рекомендуємо тим, хто бажає створити ОСББ, зачекати на затвердження Мінрегіоном нового Типового статуту - і лише потім проводити установчі збори та затверджувати статут свого ОСББ. А тим часом - зосередитися на якісній роз’яснювальній та підготовчій роботі до проведення установчих зборів.

На крайній випадок, якщо вигоди від створення ОСББ прямо зараз переважають ризики можливих оскаржень змісту статуту, радимо при розробці статуту Вашого ОСББ керуватися все-таки нормами закону, а не застарілого Типового статуту.

2. ЯК ВІДБУВАЄТЬСЯ ГОЛОСУВАННЯ НА УСТАНОВЧИХ ЗБОРАХ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ?

Порядок створення ОСББ і проведення установчих зборів визначався і визначається безпосередньо самим Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" - статтею 6.

Для створення ОСББ, як і раніше, ініціативній групі необхідно скликати установчі збори. Для цього, як і раніше, за 14 днів до проведення установчих зборів кожному співвласнику надсилається або вручається під розписку відповідне повідомлення.

А от порядок голосування на самих установчих зборах змінено.

По-перше, відсутнє поняття кворуму: скільки співвласників прийде - стільки і голосуватимуть. Однак для прийняття рішення потрібна більшість голосів не присутніх на зборах співвласників, а взагалі всіх співвласників у багатоквартирному будинку.

По-друге, рішення приймається не двома третинами голосів присутніх, як раніше, а більшістю голосів усіх співвласників (більше половини голосів усіх співвласників).

По-третє, в разі, якщо на самих установчих зборах не набрано більшості голосів співвласників ні "за", ні "проти" певного рішення, то обов’язковим є проведення письмового опитування.
Окремим питанням є принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника. Нові ч.7 і ч.8 ст.6 закону про ОСББ передбачають:

1) розподіл голосів пропорційно до площі - як загальне правило;
2) розподіл голосів за принципом "один власник - один голос" - якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч.9 ст.6 закону про ОСББ рішення приймаються більшістю в понад 50% голосів від загальної кількості голосів співвласників.

3. А МОЖЕ, ВСЕ-ТАКИ, ТРИ ЧВЕРТІ?

Серед тих, хто не радий створенню ОСББ, з’явилася легенда про те, що відтепер для створення об’єднання необхідно прийняти відповідне рішення спершу більшістю в понад 75% голосів співвласників згідно з ч.6 ст.10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", і лише після того скликати й проводити установчі збори ОСББ згідно зі ст.6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". "Обґрунтовують" таку позицію тим, що доти, доки ОСББ не створено, необхідно керуватися положеннями Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - а на час проведення установчих зборів ОСББ ще, звісно, не створене.

Такі міркування не мають під собою жодних правових підстав. Розглянемо по порядку.

Почнемо з того, що зазначені два закони мають різний предмет правового регулювання. Так, Закон України "Про особливості здійснення права власності" регулює "відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку" (ст.2). Натомість Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає: "порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань, асоціацій; відносини суб’єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об’єднанні; відносини між об'єднаннями та асоціаціями; відносини між об'єднаннями, асоціаціями і органами державної влади та органами місцевого самоврядування; відносини між об'єднаннями і господарюючими суб'єктами".

Отже, порядок створення ОСББ регулюється Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", і аж ніяк не Законом України "Про особливості здійснення права власності".

Якщо цих аргументів недостатньо, розберемо питання далі. Стаття 10 Закону України "Про особливості..." встановлює порядок прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників. Управління багатоквартирним будинком ст. 1 того ж таки закону визначає як "вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку".

Тобто, стаття 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності" регулює порядок прийняття рішень щодо володіння, користування і розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку.

Що ж собою являє створення ОСББ? Згідно зі ст.1 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Отже, створення ОСББ є просто створенням юридичної особи, і аж ніяк не рішенням "щодо володіння, користування і розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку".

Отже, вимоги про більшість у понад 75% голосів співвласників при створенні ОСББ є абсолютно надуманими та суперечать чинному законодавству. При створенні ОСББ і проведенні установчих зборів слід керуватися нормами Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку".

ЯКА СИТУАЦІЯ З БУДИНКАМИ, ДЕ НЕ СТВОРЕНО ОСББ?

Цей матеріал присвячуємо питанням життя за новим законом тих багатоквартирних будинків, співвласники яких ще не створили ОСББ і поки не планують скористатися перевагами такого об’єднання.

1. ХТО УТРИМУЄ БУДИНКИ З 1 ЛИПНЯ?

Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" не передбачає автоматичного припинення договорів про утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що були укладені раніше. Більше того, пункт 4 Прикінцевих та перехідних положень закону передбачає, що "послуги з утримання такого будинку надає суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності цим Законом" - до визначення співвласниками форми управління багатоквартирним будинком, але не більше року з дня набрання чинності зазначеним законом (тобто, до 1 липня 2016 року).

Слід також звернути увагу на те, що Закон України "Про житлово-комунальні послуги" наразі не зазнавав змін в частині правового регулювання надання послуг із утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, і права та обов’язки сторін, передбачені цим законом та укладеними відповідно до нього договорами, зберігають чинність у повному обсязі.

Тож іще раз підкреслимо: після 1 липня 2015 року ‒ і до визначення співвласниками форми управління багатоквартирним будинком (але не пізніше 1 липня 2016 року) ‒ послуги з утримання такого будинку та його прибудинкової території надає виконавець послуги, який це здійснював і раніше, на таких самих умовах. Будь-які посилання ЖЕКів на "новий закон", як виправдання їхньої незадовільної роботи чи бездіяльності, є абсолютно безпідставними.

2. ЯК ПРИЙМАТИ РІШЕННЯ СПІВВЛАСНИКАМ?

Взагалі-то, стаття 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" детально регулює порядок прийняття рішень співвласниками, тож немає сенсу ще раз переписувати тут її зміст.

Однак слід звернути увагу на те, що ч.7 ст.10 згаданого закону передбачає складання протоколу зборів співвласників за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики (Мінрегіоном). Зараз така форма вже розроблена і затверджена Мінрегіоном і лише очікує на офіційне оприлюднення. Тому, для уникнення оспорювання прийнятих рішень із формальних підстав, доцільним є дочекатися оприлюднення зазначеної форми й набрання нею чинності, і лише після цього проводити збори. А цей час використати для підготовчої роботи зі співвласниками і внутрішнього обговорення та погодження рішень, які планується прийняти; тоді збори пройдуть більш організовано та закінчаться спокійним оформленням протоколу у відповідності до затвердженої форми.

3. ЧИ МОЖНА ПОМІНЯТИ ЖЕК, НЕ ЧЕКАЮЧИ ВНЕСЕННЯ ЗМІН У ЗАКОН ПРО ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ?

Змінити виконавця послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (ЖЕК), не чекаючи змін до закону "Про житлово-комунальні послуги", можна вже й зараз ‒ доки Закон України "Про житлово-комунальні послуги" передбачає таку окрему послугу.

Звертаємо увагу на те, що передбачений ч. 2 ст.10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" перелік рішень, які можуть приймати збори співвласників, не є вичерпним. Отже, співвласники можуть приймати абсолютно будь-яке рішення щодо свого будинку ‒ в тому числі й щодо зміни виконавця послуги з утримання.

Проте може виникнути питання щодо підстав припинення договорів із попереднім виконавцем ‒ адже, як уже зазначалося вище, останній продовжує надавати послуги доти, доки співвласники не визначать форми управління будинком. Тому співвласникам необхідно одночасно з прийняттям рішення про визначення іншого виконавця прийняти рішення або про визначення його ж і управителем, або про самостійне управління багатоквартирним будинком. Також можна і просто прийняти рішення про самостійне управління багатоквартирним будинком, без обрання будь-якого нового "ЖЕКу" (такий варіант, імовірно, може бути прийнятним для невеликих будинків).

Підсумовуючи сказане, у співвласників є такі варіанти стосунків із попереднім ЖЕКом:

1. Якщо він їх влаштовує ‒ наразі не робити нічого, а після внесення до Закону України "Про житлово-комунальні послуги" змін щодо послуги з управління багатоквартирним будинком ‒ зібратися на збори й визначити цей ЖЕК управителем.

2. Якщо ЖЕК не влаштовує:

а) прийняти рішення про визначення нового виконавця і одночасно рішення про визначення його управителем;

б) прийняти рішення про визначення нового виконавця і одночасно рішення самостійне управління багатоквартирним будинком;

в) прийняти рішення про самостійне управління багатоквартирним будинком і взагалі відмовитися від послуг будь-яких ЖЕКів;

ЗАТВЕРДЖЕНО
Наказ Державного комітету України
з питань житлово-комунального
господарства України
від 23 вересня 2015 року № 238)




ТИПОВИЙ СТАТУТ
об’єднання співвласників багатоквартирного будинку

I. Загальні положення
1. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «______________________________________________________________________»
(найменування об’єднання)
(далі – об’єднання) створено власниками квартир та нежитлових приміщень (далі – співвласники) багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) № ___ (далі – будинок), що розташований за місцезнаходженням: ________________________________________________________________________,
(область, район, населений пункт, вулиця)

відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

2. Об’єднання діє відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», чинного законодавства України та Статуту.

3. Об’єднання у своїй діяльності користується правами, визначеними статтями 16, 17 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», та має обов’язки, передбачені статтею 18 цього Закону.

4. Об’єднання набуває статусу юридичної особи з моменту його державної реєстрації у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців».

5. Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями, коштами і майном об’єднання, що належать об’єднанню як юридичній особі, від свого імені виступає учасником правовідносин, набуває майнові і немайнові права та обов’язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників.

6. Об’єднання може мати печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові та інші рахунки в банківських установах.

II. Мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання

1. Метою створення об’єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов’язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

2. Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання.

3. Завданням та предметом діяльності об’єднання є:
забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном;
забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території;
сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами;
забезпечення виконання співвласниками своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

III. Статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування

1. Органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об’єднання.

2. Вищим органом управління об’єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об’єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.

3. До виключної компетенції загальних зборів належать:
затвердження Статуту об’єднання, внесення змін до нього;
обрання членів правління об’єднання;
питання про використання спільного майна;
затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;
попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує __________________________ , а також договорів, предметом яких є
(сума в гривнях або визначена в інший спосіб)
цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;
визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;
визначення обмежень на користування спільним майном;
обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку;
прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.

4. За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об’єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників.
Збори представників мають право приймати рішення з усіх питань діяльності об’єднання, окрім питань, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання, а також питань, що віднесені до виключної компетенції загальних зборів.
Збори представників у разі потреби скликає правління об’єднання або не менш як три представники від об’єднання.
Збори представників веде голова зборів, який обирається більшістю присутніх представників від об’єднання.
Кожен представник від об’єднання на зборах представників має один голос, а рішення на зборах представників приймаються більшістю від загальної кількості голосів усіх представників від об’єднання шляхом відкритого особистого поіменного голосування.
Рішення зборів представників оформляється у формі протоколу таких зборів із зазначенням кожним з представників від об’єднання результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.
Рішення зборів представників мають вищу юридичну силу щодо рішень правління об’єднання. Збори представників у межах своєї компетенції можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення правління об’єднання.
5. Загальні збори скликаються і проводяться правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.
Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

6. У загальних зборах мають право брати участь усі співвласники. Інтереси співвласника, який особисто не бере участі в зборах, може представляти його представник, який у такому разі має право голосувати від імені такого співвласника.
Загальні збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

7. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

8. Рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників.
Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів.
З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.
Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування («за» чи «проти»).
Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
9. Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.
Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.

10. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.

11. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.
Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об’єднання. Загальні збори своїм рішенням можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об’єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії (ревізора) об’єднання.
Рішення загальних зборів оприлюднюється шляхом розміщення його тексту в місцях загального користування будинку.
Рішення з питань, передбачених абзацами другим, шостим, сьомим, восьмим, дев’ятим, дванадцятим та чотирнадцятим пункту 3 цього розділу, а за рішенням загальних зборів – і з інших питань, надаються співвласникам під розписку або направляються поштою (рекомендованим листом) ініціатором загальних зборів (правлінням або ініціативною групою).
Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та за власний рахунок робити з них копії та виписки.
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

12. Виконавчим органом об’єднання є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам.
Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об’єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об’єднання, визначених цим Статутом.

13. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.
Загальні збори своїм рішенням вправі в будь-який час припинити повноваження правління чи окремих його членів.
У разі смерті члена правління, визнання його померлим, безвісно відсутнім або недієздатним повноваження такого члена правління припиняються.

14. До компетенції правління належать:
підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;
здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;
розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;
укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням;
ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;
скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;
призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

15. Засідання правління проводяться не менше ніж один раз на три місяці, якщо інше не визначено рішенням загальних зборів.
Кожен член правління має на засіданні правління один голос та не має права передоручати своє право брати участь у засіданнях та голосувати іншим особам.
Рішення правління приймається більшістю голосів від загальної кількості членів правління, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів об’єднання.
Засідання правління скликається його головою або не менш як третиною членів правління.
Веде засідання правління голова правління, а в разі відсутності голови - його заступник. У разі відсутності голови правління та його заступника, засідання правління веде один із членів правління, обраний головуючим простою більшістю голосів від кількості присутніх на засіданні членів правління.
Рішення правління викладаються у протоколі засідання правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.

16. Правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника.
На виконання своїх повноважень голова правління:
веде засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому члену правління;
забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень правління;
діє без доручення від імені об’єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;
розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису та рішень правління, має право першого підпису фінансових документів об’єднання;
наймає на роботу в об’єднання працівників та звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників об’єднання накази у сфері трудових правовідносин;
за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об’єднання іншим особам;
відкриває і закриває рахунки об’єднання в банківських установах та інших фінансових установах, підписує банківські та інші фінансові документи;
відповідно до рішень правління здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань об’єднання.
У разі відсутності голови правління його обов’язки виконує заступник.

17. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.
Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.
Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів, рішення ревізійної комісії приймаються більшістю голосів від загальної кількості її членів.
Кожен член ревізійної комісії при прийнятті нею рішень має один голос та не має права передоручати своє право голосу іншим особам.
Ревізійна комісія (ревізор) обирається строком на _____ років, якщо інший строк не визначено загальними зборами. Загальні збори своїм рішенням вправі в будь-який час припинити повноваження ревізійної комісії (ревізора) чи окремих членів ревізійної комісії.
У разі відчуження членом ревізійної комісії всіх належних йому в будинку квартир і нежитлових приміщень, а також у разі смерті члена ревізійної комісії, визнання його померлим, безвісно відсутнім або недієздатним, а також набрання законної сили обвинувальним вироком щодо нього повноваження такого члена ревізійної комісії припиняються.

18. Ревізійна комісія (ревізор) має право:
відповідно до періодичності, встановленої загальними зборами, але не рідше одного разу на рік отримувати від правління та працівників об’єднання первинні та аналітичні документи бухгалтерського і податкового обліку, фінансової, статистичної та податкової звітності об’єднання за будь-який період діяльності об’єднання, ознайомлюватися із зазначеними документами, робити із них виписки та копії;
відповідно до періодичності, встановленої загальними зборами, але не рідше одного разу на рік отримувати від правління та працівників об’єднання письмові пояснення щодо діяльності об’єднання за будь-який період діяльності об’єднання;
перевіряти та надавати загальним зборам висновки щодо підготовлених правлінням проектів кошторисів, балансу, річного звіту об’єднання;
за рішенням загальних зборів здійснювати інші дії щодо контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання.
Загальні збори можуть визначити інший перелік прав ревізійної комісії (ревізора).

IV. Джерела фінансування, порядок використання майна та коштів
об’єднання

1. Джерелами фінансування є кошти об’єднання, які складаються з:
залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;
внесків і платежів співвласників;
коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;
коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;
добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;
коштів, залучених на умовах кредиту або позики;
коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення будинку;
пасивних доходів;
доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;
коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.
За рішенням загальних зборів в об’єднанні можуть створюватися ремонтний, резервний фонди, кошти яких спрямовуються на цілі, визначені загальними зборами об’єднання.

2. Сплата встановлених загальними зборами об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об’єднання, є обов’язковою для всіх співвласників.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного, ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та Статуту.
Загальні збори об’єднання можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна, на суму боргу.

3. Майно об’єднання утворюється з:
майна, переданого йому співвласниками у власність;
одержаних доходів;
іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
Майно, придбане об’єднанням за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

4. Порядок володіння, користування та розпорядження майном об’єднання визначається загальними зборами.

5. Кошти об’єднання, включаючи кошти ремонтного, резервного фондів, витрачаються правлінням згідно з кошторисами, затвердженими загальними зборами співвласників, та окремими рішеннями загальних зборів співвласників.
Кошторис об’єднання за поданням правління щороку затверджується загальними зборами не пізніше 01 січня поточного року, якщо інший строк не встановлено загальними зборами співвласників. За рішенням загальних зборів можуть затверджуватися кошториси на два і більше років.
Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів співвласників, кошторис повинен передбачати такі статті витрат:
витрати на утримання і ремонт спільного майна;
витрати на оплату комунальних та інших послуг;
витрати фондів об’єднання;
інші витрати.
За рішенням загальних зборів для здійснення витрат за рахунок ремонтного, резервного фондів можуть затверджуватися окремі (спеціальні) кошториси.
Про виконання кошторисів, у тому числі окремих (спеціальних), правління складає щорічний звіт, який подає на перевірку ревізійній комісії (ревізору), а після такої перевірки – загальним зборам для затвердження.
Перший фінансовий рік об’єднання починається з дати його державної реєстрації і закінчується 31 грудня року, в якому проведено державну реєстрацію. Наступні фінансові роки відповідають календарним.

6. Забороняється розподіл отриманих об’єднанням доходів або їх частини серед співвласників, працівників об’єднання, членів органів управління та інших осіб.

V. Права і обов’язки співвласників

1. Співвласник має право:
брати участь в управлінні об’єднанням у порядку, визначеному Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» і Статутом об’єднання;
обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднання;
знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;
вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Об’єднання на вимогу співвласника зобов’язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти.
Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
Спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.

2. Співвласник зобов’язаний:
виконувати обов’язки, передбачені Статутом об’єднання;
виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень;
використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;
забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення;
забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;
не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників;
дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі;
відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників;
виконувати передбачені Статутом об’єднання обов’язки перед об’єднанням;
запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
дотримуватися чистоти у місцях загального користування та тиші згідно з вимогами, встановленими законодавством.
Статутом об’єднання можуть бути встановлені інші обов’язки співвласників.

VI. Відповідальність за порушення Статуту об’єднання
та рішень статутних органів

Співвласники є відповідальними за порушення Статуту об’єднання та рішень статутних органів.

VII. Порядок внесення змін до Статуту об’єднання

1. Внесення змін до Статуту об’єднання здійснюється виключно за рішенням загальних зборів.
Якщо інше не визначено рішенням загальних зборів, ініціатор загальних зборів (правління або ініціативна група) надає кожному співвласнику текст пропонованих змін до Статуту об’єднання не пізніше ніж за 14 днів до проведення загальних зборів.

2. Зміни до Статуту об’єднання підлягають державній реєстрації у порядку, встановленому законодавством для державної реєстрації юридичних осіб.

VIII. Підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу)
об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим

1. Об’єднання ліквідується у разі:
придбання однією особою всіх приміщень у будинку;
прийняття співвласниками рішення про ліквідацію об’єднання;
ухвалення судом рішення про ліквідацію об’єднання.

2. Ліквідація об’єднання за рішенням загальних зборів здійснюється призначеною загальними зборами ліквідаційною комісією. Право підпису документів від імені ліквідаційної комісії має голова ліквідаційної комісії, обраний ліквідаційною комісією із числа її членів простою більшістю голосів.
Ліквідаційна комісія публікує інформацію про ліквідацію об’єднання із зазначенням строку подачі заяв кредиторами своїх претензій, оцінює наявне майно об’єднання, виявляє його дебіторів і кредиторів та розраховується з ними, складає ліквідаційний баланс та подає його загальним зборам, а також організовує інші заходи, передбачені законодавством України.

3. Підстави та порядок ліквідації об’єднання за рішенням суду і звернення стягнень на його майно та кошти в такому разі визначаються законодавством України.

4. У разі ліквідації об’єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма співвласниками пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень у будинку, що перебувають у їхній власності.
При цьому здійснюється залік заборгованості кожного співвласника перед об’єднанням відповідно до статуту цього об’єднання. Якщо співвласник має борг перед цим об’єднанням, сума якого перевищує суму його частки в майні, і відмовляється сплатити цей борг, спір вирішується у судовому порядку.

5. Об’єднання вважається припиненим з дня внесення про це відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

6. Реорганізація об’єднання та виділ із нього іншої юридичної особи проводяться за рішенням загальних зборів, які за поданням правління визначають правонаступників об’єднання і затверджують відповідні баланси згідно із законодавством України.

Головуючий на установчих
зборах об’єднання _____________________ ____________________
(підпис) (П.І.Б.)

Примітка.

Для об’єднання, створеного шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу, пункт 1 розділу І Статуту об’єднання викладається в такій редакції:
«1. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «______________________________________________________________________»
(найменування об’єднання)
(далі – об’єднання) створено відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу «__________________» і є його правонаступником та
(найменування кооперативу)
об’єднує власників квартир та нежитлових приміщень (далі – співвласники) багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) № _____ (далі – будинок) за адресою: _____________________________________________________________».
(область, район, населений пункт, вулиця)

Місцезнаходження об’єднання: Україна, _____________________________________.
(область, район, населений пункт, вулиця, номер будинку)


Заступник директора Департаменту
систем життєзабезпечення
та житлової політики

В.В. Токаренко