1. Юридична сутність багатоквартирних будинків.

ОСББ — це правова форма існування будинку як співвласності та МЕХАНІЗМ прийняття колективних рішень щодо нього, тоді як ЖЕК— це просто обслуговуюча організація. Тобто, це є сутності різної правової природи та різного функціонального призначення.

Пояснення тези, чому практично кожен ЖЕК в Україні здійснює свою бурхливу діяльність без будь-яких правових підстав:

Згідно ч. 2 статті 382 Цивільного Кодексу України, власникам квартири у дво- або багатоквартирному  житловому будинку  належать  на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування,  опорні конструкції  будинку,  механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири,  яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі,  які  призначені  для  забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Тобто, кожен багатоквартирний будинок є насправді такою собі величезною “комунальною квартирою”, в якій окремі “кімнати” є “квартирами”, а все інше, перераховане в зазначеній статті — є спільними ”кухнею”, “туалетом” та “коридорами”.

Згідно ст.355 Цивільного Кодексу України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

Багатоквартирний будинок ЯК ЦІЛІСНІСТЬ є спільною частковою власністю власників всіх приміщень у цьому будинку (але майно, зазначене в ч.2 ст. 382 ЦКУ, є одночасно їхньою спільною сумісною власністю). Тобто, кожна квартира, кожне нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку може бути і ПОВИННЕ бути визначені як частка у вигляді арифметичного дробу. Зверніть увагу на правовстановлюючі документи на “сільські” будинки - там чітко зазначені частки кожного з співвласників! Те, що такі частки не зазначені в правовстановлюючих документах співвласників багатоквартирних будинків, є однією з найбільших трагедій України, як би пафосно це не звучало.

Не знаючи розміру часток, люди “літають в юридичному повітрі”, бо нездатні ані визначити кворум для прийняття економічно обгрунтованих рішень щодо своїх будинків, ані чітко порахувати частку власної участі у витратах на весь будинок. Та й взагалі — не сприймають будинок як СВОЮ ВЛАСНУ СПІВВЛАСНІСТЬ.

Якби кожен співвласник багатоквартирному будинку достеменно знав, що йому належить на праві співвласності ВЕСЬ будинок, а саме — наприклад, якась там 1/157 цього будинку, тощо, і що НІХТО, крім нього самого та власників решти 156/157 — не повинен і не має права втручатись у визначення порядку управління будинком та його утримання - то менталітет міського населення України був би зовсім іншим.

Тобто, багатоквартирний будинок — це КОЛГОСП апріорі — але немає на те ніякої ради, крім як змиритись з цим фактом та поводитись індивідуально та колективно так, щоби це був не колгосп “40 років без врожаю”, а колгосп-мільйонер “Шлях комунізму”. Тим більше, що ефективно керувати в наш час власним будинком значно простіше, ніж в радянські часи — зробити колгосп прибутковим. Просто для цього треба інвестувати соціальний капітал, тобто СПІВПРАЦЮВАТИ  в рамках законодавчо визначених алгоритмів спільної дії.

Згідно ст. 358 Цивільного Кодексу України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Тобто, виключно власники квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках мають право колективно виішувати ВСІ питання, пов’язані зі своєю співвласністю. В тому числі — визначати виконавця послуг з управління будинком, надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, надання комунальних послуг, визначати порядок використання та розпорядження спільним неподільним майном. Як неважко здогадатись, абсолютна більшість співвласників багатоквартирних будинків в Україні НІКОЛИ не приймали колективного рішення про те, що всі ці функції має виконувати саме той ЖЕК (приватний чи комунальний), який  “по умолчанію” обслуговує їхній будинок. 

Проблема полягає в тому, що єдиним законодавчо визначеним механізмом прийняття колективних рішень щодо багатоквартирних будинків є створення ОСББ. Будь-які інші механізми прийняття таких колективних рішень в діючому законодавстві відсутні; порядок того, яким чином співвласники мають дійти одностайної згоди, в діючих нормативних актах не встановлений. Що стосується ОСББ, то алгоритм його створення та функціонування, який прописаний в чинному Законі “Про ОСББ”, є занадто складним та заплутаним для пересічної, “середньої” людини, яка не має спеціальних знань/навичок.

Отже, АБСОЛЮТНА БІЛЬШІСТЬ ЖЕКів (за виключенням тих, які мають договори з ОСББ), які обслуговують багатоквартирні будинки в Україні, самовільно привласнили собі без будь-яких правових підстав право обслуговувати, фактично управляти та розпоряджатись колективним майном співвласників багатоквартирних будинків.

Згідно ст. 360 Цивільного Кодексу України, співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними зі спільним майном. Те саме встановлюється і ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»: утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників; власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Незначна кількість осіб розуміють сутність цієї законодавчої лакуни. Вони, наприклад, відмовляються сплачувати послуги ЖКГ по квитанціях ЖЕКів, а в суді вимагають, аби ЖЕК довів шляхом надання належних та допустимих доказів, що дійсно поніс витрати по утриманню належного особі на праві співвласності будинку. А також — аби ЖЕК виставив відповідний рахунок на суму, розраховану шляхом співвідношення своїх реальних витрат на утримання всього будинку до частки, належної особі як співвласнику будинку, у вигляді арифметичного дробу. З формально-юридичної точки зору така позиція є бездоганною.

2. Специфічні проблеми ОСББ.

Ті співвласники багатоквартирних будинків, які все-таки створили ОСББ, стикаються зі специфічними труднощами, коли намагаються отримати свій будинок у власне управління.

2.1. Фактична неможливість передачі органами місцевого самоврядування житлового фонду в управління ОСББ

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передача житлового комплексу з балансу комунальної громади на баланс ОСББ  разом з відповідною технічною документацією здійснюється у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ. Разом з цим, ця постанова не містить ні вимог до форми звернення, ні переліку документів, які має подати до органу влади ОСББ; положення зазначеної постанови Кабміну не відповідають сучасним реаліям. Це, в свою чергу, призводить до  фактичної неможливості для ОСББ отримати в управління власні будинки та розпочати господарську діяльність.

Згідно пунктом 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу, комплексу будівель і споруд є власник, або юридична особа, що за договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну й іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки засобів, необхідних для своєчасного проведення капітального, поточного ремонтів і утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до закону.

За наявною інформацією, на сьогодні в Україні приватизовано біля 90% житлового фонду. Отже, наразі фактично кожен багатоквартирний житловий будинок є співвласністю власників  квартир та нежитлових приміщень, що в свою чергу виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад.

Забудовники також не можуть бути власниками всього будинку (мати його «на балансі»), оскільки в  абсолютній більшості випадків будівництво житлових багатоквартирних будинків ведеться за рахунок інвестиційних коштів юридичних та/або фізичних осіб. При цьому під час будівництва кошти, які витрачаються на оплату виконаних робіт генеральному підряднику та субпідрядникам, а також перераховуються постачальникам будівельних матеріалів Дніпро та інших матеріалів — обліковуються по бухгалтерському рахунку «Незавершене виробництво». Після ж введення будинку в експлуатацію квартири та нежитлові приміщення, які були проінвестовані  юридичними та/або фізичними особами - передаються інвесторам по актам приймання-передачі для подальшого оформлення права власності на них, і на підставі цих актів списуються з бухгалтерського рахунку «Незавершене виробництво» як реалізовані.

У такий спосіб, у власності забудовника залишаються квартири та нежитлові приміщення, які були побудовані виключно за його (забудовника) власні кошти; і лише такі квартири та нежитлові приміщення приймаються ним «на баланс» як основні засоби або товар (після оформлення права власності на них).

Враховуючи викладене, ані держава, ані територіальна громада, ані забудовник не можуть бути «балансоутримувачами», якщо вони не є одноосібними власниками та/або не мають договору з іншими співвласниками та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку «на балансі».

Підсумовуючи викладене, співвласники багатоквартирних будинків на сьогодні позбавлені можливості прийняття будь-яких колективних рішень щодо будинків в яких вони мешкають (або володіють нежитловими приміщеннями), а отже, легітимних «балансоутримувачів» багатоквартирних житлових будинків, які підпадали б під визначення пункту 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» - в Україні фактично бути не може (за виключенням ОСББ).

Оскільки ані територіальна громада, ані забудовник, ані визначена будь-якими рішеннями органів місцевої влади чи забудовником управляюча/обслуговуюча організація (комунальний чи приватний «ЖЕК») належним балансоутримувачем багатоквартирних будинків не є, то положення Постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» щодо передачі житлового комплексу з балансу  на баланс  є неможливими для виконання.

Подальше існування зазначеної постанови фактично позбавляє новостворені ОСББ можливості розпочати господарську діяльність, оскільки ставить їх в повну залежність від  попереднього фактичного управителя, від органів місцевої влади та від монопольних утворень (водоканали, тепло-, енергопостачальні організації), які мають формальні підстави відмовляти новоствореним ОСББ у передачі їхніх будинків їм в управління та в укладанні договорів.

2.2. Стосунки ОСББ з монополістами.

Основною проблемою для новостворених ОСББ є те, що монополісти відмовляються укладати з ними договори, доки не буде надано повний комплект документації. У новостворених ОСББ в абсолютній більшості випадків немає з причин, викладених в п.2.1. Рішенням проблеми є зобов’язання монополістів укладати договори з ОСББ шляхом “заміни сторони в зобов’язанні” — тобто, на підставі документації, яку вже надав монополістові попередній фактичний управитель, тобто ЖЕК.