Як відомо, існує первинний і вторинний ринок нерухомості. Якщо говорити простою мовою, то основна відмінність між ними полягає в тому, що на первинному ринку ви купуєте житло, яке ще не побудовано, на різних стадіях будівництва, а на вторинному - вже готове, зареєстроване житло. Розглянемо, в чому переваги і недоліки покупки житла в новобудові і на вторинному ринку за основними критеріями, які повинен оцінювати будь-який покупець, вибираючи, де купити квартиру.
Критерій №1. Ціна.
Думаю, всі погодяться, що перше, на що дивиться майже кожен покупець нерухомості - це її ціна. Нехай це не завжди правильно, але факт залишається фактом. За цим критерієм перевагу, в переважній більшості випадків, має покупка квартири в новобудові. Причому, чим на більш ранній стадії будівництва купується квартира - тим вона дешевше.
Це цілком логічно, оскільки в цьому полягає специфіка заробітку компаній-забудовників. Вони залучають гроші інвесторів (покупців, пайовиків) і будують на них об'єкт нерухомості або ж цілий комплекс, як це часто буває в останні роки. На початку будівництва забудовнику найбільше потрібні гроші, щоб запустити весь цей процес. До того ж, пропозиція квартир в новобудовах теж максимальна - всі майбутні квартири вільні, а за законом ринку, чим більше пропозиція, тим нижче ціна. Потім, у міру доведення об'єктів до готовності, пропозиція квартир істотно знижується, до того ж, підвищуються ціни на будматеріали та будівництво, маємо на увазі інфляції і девальвації, тому забудовник піднімає ціни, щоб заробити якомога більше на цьому об'єкті.
Ціни на квартири на вторинному ринку встановлюють їхні власники. Найчастіше їх продають люди, котрі володіють 1-3 квартирами, одну з яких через якісь життєві обставини хочуть продати. Тобто, для більшості продавців це разова операція, яку вони, природно, хочуть зробити з максимальною вигодою для себе.
У забудовника час не терпить, якщо у нього не купують квартири дорого - він змушений знижувати ціну, тому що йому потрібні фінансові ресурси для завершення будівництва. Квартири на вторинному ринку іноді продаються роками: багато власників готові дуже довго чекати "свого" покупця.
Звичайно ж, бувають і винятки, коли житло на вторинному ринку можна купити відносно недорого, наприклад, у зв'язку з швидким від'їздом продавця. Але "зловити" таку квартиру дуже складно - як правило, це можливо зробити тільки тоді, коли продавцем виступає один або хороший знайомий, в решті випадків дешеві квартири миттєво "перехоплюють" ріелтори.
Як правило, купити квартиру в новобудові дешевше на 20-50% (залежно від забудовника і стадії будівництва), ніж аналогічна квартира на вторинному ринку, можете самі поглянути тут.
Критерій №2. Ризики.
Набагато важливіше ціни, на мій погляд, оцінювати ризики. І в плані мінімізації ризиків перевага, звичайно, належить купівлі житла на вторинному ринку.
При покупці квартири в новобудові ризиків досить багато. Покупці-пайовики можуть в результаті замість готової квартири отримати недобуд, в інших - зіткнутися з банкрутством будівельної компанії, в третіх - взагалі стати жертвами шахраїв.
Звичайно ж, добре знання чинного законодавства, ретельна перевірка всіх документів забудовника, грамотне укладання договорів з ним знижує такі ризики, але ніколи не усуває їх повністю.
Особливо це стосується періодів так званих фінансових криз, в які забудовникам реально складно спрогнозувати все будівництво наперед, і внаслідок чого багато хто з них не можуть пережити, банкрутують і залишають за собою заморожене будівництво.
Купівля квартири на вторинному ринку несе в собі менше ризиків, проте не варто думати, що їх тут немає зовсім. Тут теж нерідко діють шахраї, можуть виникнути проблеми: підроблені документи на нерухомість, оскарження дієздатності продавця, "раптово" виникли родичі або нащадки, які не дали згоди на продаж і т.д.
При виборі де купити квартиру: в новобудові або на вторинному ринку, більш ризиковою буде покупка житла в будинку, що будується. Тут, як і в багатьох інших фінансових сферах, діє принцип: чим менше ризиків - тим дорожче, чим більше ризиків - тим дешевше. Однак, при грамотному підході, звичайно ж, ці ризики можна мінімізувати.
Критерій №3. Швидкість.
Таким чином, для тих, кому важливо якнайшвидше розпочати користуватися купленим житлом, варіант покупки квартири на вторинному ринку буде набагато кращим. Можна сказати, що тут доводиться платити не тільки за знижені ризики, але і за швидкість.
Критерій №4. Ремонт.
Житло в новобудовах, як правило, продається в стані "від будівельників", тобто, голі стіни, часто навіть не поштукатурені. Тому, щоб вселитися в цю квартиру, необхідно не тільки дочекатися введення будинку в експлуатацію, але ще і зробити там ремонт, витративши на це певний час і, що важливо, гроші.
Таким чином, незважаючи на те, що без ремонту квартира в новобудові коштує дешевше, ніж на вторинному ринку, з ремонтом вона може обійтися навіть дорожче, адже зараз це дуже недешеве "задоволення".
Купуючи квартиру на вторинному ринку, одні покупці теж вважають за краще спочатку робити ремонт, перебудовуючи її під свої смаки, інші ж вибирають варіант "заходь і живи" з мінімальним ремонтом або взагалі без такого. Якщо купити житло на вторинному ринку і теж проводити в ньому капітальний ремонт - воно, природно, теж в сукупної вартості покупки + ремонту дуже істотно подорожчає. І в цьому плані покупка квартири на первинному ринку може виявитися вигідніше.
Покупцям, які бажають повністю облаштувати житло самостійно, під свої потреби, буде більш цікавий варіант покупки квартири "від будівельників" в новобудові. Для тих, хто не бажає займатися серйозним ремонтом, квартири на вторинному ринку виглядають більш привабливо.
Критерій №5. Інфраструктура.
Ще один важливий момент, який слід розглядати при купівлі нерухомості - це наявна навколо інфраструктура, наявність всіх необхідних для конкретної людини або сім'ї об'єктів (магазини, ринки, дитячий садок, школа, транспортна розв'язка і т.д.).
Коли відбувається купівля житла на вторинному ринку - з інфраструктурою все зрозуміло: вже видно, які об'єкти розташовані неподалік. При покупці квартири в окремо споруджуваному будинку - теж.
Але останнім часом широкого поширення набули цілі мікрорайони новобудов, в яких вся інфраструктура відразу відсутня і створюється з нуля. Забудовник вказує тільки перелік об'єктів, що плануються до будівництва в цьому мікрорайоні. В цьому випадку слід розуміти, що всі необхідні вам об'єкти інфраструктури якщо і будуть побудовані, то лише через певний час, їх будівництво може бути затягнуте або і зовсім заморожено - від цього теж ніхто не застрахований.
Думаючи про те, де купити квартиру, до нових мікрорайонах новобудов слід ставитися з особливою обережністю: необхідна для життя інфраструктура там може з'явитися тільки через кілька років. До цього моменту мешканці можуть відчувати серйозні незручності.
Критерій №6. Інвестиції.
Не секрет, що багато людей купують квартири не для себе, а з інвестиційно-спекулятивною метою: щоб потім перепродати дорожче. Власне, правильно роблять, оскільки інвестиції в нерухомість - один з найбільш консервативних і надійних інструментів для примноження капіталу.
У плані інвестиційної привабливості в переважній більшості випадків цікавіше виглядають квартири в новобудовах. Адже від стадії початкового будівництва до моменту здачі будинку в експлуатацію їх вартість часто піднімається в 2 рази, а то і більше. Тому багато інвесторів заробляють тим, що купують квартири в новобудовах і перепродують. Це дає можливість за рік-два збільшити свій капітал на 50-100% - погодьтеся, вигідно? Звичайно ж, при цьому вони беруть на себе всі супутні ризики.
А ось квартири на вторинному ринку, якщо розглядати з точки зору інвестиційної привабливості, цікаві в плані покупки не для перепродажу, а для подальшої здачі в оренду і постійного отримання пасивного доходу. Дохід від здачі нерухомості буде істотно менше, ніж дохід від її перепродажу, зате, з іншого боку, він буде надходити в особистий бюджет постійно, а не одноразово. Квартири на вторинному ринку можуть продаватися вже з достатнім ремонтом, меблями, побутовою технікою - це ідеальний варіант для здачі в оренду.
Якщо ви розглядаєте покупку квартири як інвестицію - первинний ринок буде більш цікавий в спекулятивному плані, а вторинний - для здачі житла в оренду.
Критерій №7. Вибір.
І ще один критерій, який я б хотів розглянути - критерій вибору. Тут є свої переваги і недоліки як у покупки квартири в новобудові, так і у покупки житла на вторинному ринку. Давайте їх позначимо.
Для багатьох покупців важливе значення має вибір району, в якому вони хочуть купити нерухомість. Якщо цей район вже повністю забудований, і в ньому немає новобудов - природно, варіант первинного ринку нерухомості вже відразу відпадає. Крім того, доводиться орієнтуватися тільки на ті пропозиції продажу квартир, які присутні в цьому районі. І серед них може не знайтися ідеальних по поверховості, площі, станом і ціною: покупцеві доводиться вибирати тільки з того, що є, і цей вибір може бути невеликий.
Купівля квартири в новобудові, особливо на початкових етапах будівництва, хороша тим, що завжди є вибір: яку квартиру вибрати, скільки кімнат, на якому поверсі, в якому будинку, який площі, яке планування і т.д. Однак, при цьому не можна вибрати район розташування - доводиться обмежувати себе наявними новобудовами.
Розглядаючи, де купити житло, в новобудові або на вторинному ринку, слід виходити зі своїх бажаних критеріїв вибору, що для вас важливіше - вибір району або параметрів квартири, наявність ремонту або інфраструктура і т.д.
Ось такі вони - 7 головних критеріїв вибору, де краще купити квартиру: в новобудові або на вторинному ринку. Як ви самі бачите, питання дуже індивідуальне, і вибирати варто, виходячи з того, які з цих або інших критеріїв є основоположними конкретно у вашій ситуації.